Les études préliminaires n’engagent à rien chez OpenBox !

Pour nous, le client doit rester maître de son projet. C’est le principe du Co Design&Build, inventé par OpenBox. Nous accompagnons nos clients dès l’émergence d’un projet en privilégiant la collaboration, la transparence et des décisions libres et consenties à toutes les phases du projet !
 
Le CEP, ou contrat d’études préliminaires, est l’un des outils de notre démarche. Il a pour objet de vérifier l’adéquation entre les intentions du Maître d’Ouvrage et les contraintes du projet. Il permet notamment d’établir le programme du projet, d’étudier sa faisabilité, et d’élaborer les premières esquisses du futur bâtiment qu’il soit industriel, tertiaire ou logistique.
Il mène ensuite au dépôt de permis de construire.
Dans le cadre de ce CEP, sont également produites l’estimation du coût prévisionnel des travaux et un calendrier de réalisation. Tous ces éléments sont discutés en totale transparence avec le client, notamment le volet financier détaillant, entre autres, la valeur des achats travaux ainsi que les honoraires d’OpenBox.

Pas d’engagement à l’issue des études préliminaires !
A l’issue de cette phase, plusieurs chemins s’offrent au client :

• Soit il négocie en gré à gré avec OpenBox un CPI, contrat de promotion immobilière
• Soit il choisit de faire une consultation pour la construction et se laisse le choix de faire appel à un autre constructeur.

Le CEP est particulièrement adapté aux clients utilisateurs, qui construisent pour eux-mêmes. Le CEP donne la possibilité de s’adjoindre un partenaire expert, qui travaille en transparence, pour avancer sur leur projet tout en conservant leur liberté à l’issue de cette première phase. A toutes les étapes de cette conception collaborative, OpenBox aura en tête la nécessité de réaliser in fine l’opération en prenant des engagements de résultats. Les chiffrages, les solutions techniques nous engagent.
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A titre d’exemple, après une première phase de conception et le dépôt d’un Permis de Construire, bioMérieux a souhaité ouvrir une consultation. A l’issue de celle-ci, bioMérieux a décidé de confier à OpenBox la construction de son bâtiment logistique tri-température de 4700 m² à St-Vulbas (01).
 
Actuellement, 3 projets sont en phase d’études dans le cadre d’un CEP :

• Une usine de fabrication et de stockage de granulés bois dans la Région Est
• Un bâtiment de stockage de bobines de papier en région Aquitaine
• Une plateforme logistique de grande envergure dans le Sud de la France.

Le CEP, un avantage pour tous
Cette liberté et cette transparence laissées à nos clients sont importantes pour OpenBox : elles font partie de notre ADN et permettent de créer un climat de confiance.
Le CEP s’intègre donc parfaitement à l’offre Co Design&Build.

Aujourd’hui, OpenBox privilégie ce type de contrat car il crée des conditions de travail stimulantes pour tous les acteurs et profitables in fine au projet.
Le client a l’assurance que son besoin est bien compris et que le projet répondra au mieux à ses attentes en étant présent et partie prenante tout au long du processus de conception.
Les collaborateurs d’OpenBox y voit un autre intérêt : ils interviennent sur toute la chaine de valeur, les missions sont variées, laissant plus de place à la créativité, à l’innovation avec en prime une plus grande proximité avec le client.
 
Bien évidemment le climat de confiance instauré pendant le CEP profite à OpenBox à l’heure du choix de l’entreprise. Mais ce choix se fait en toute objectivité, par des hommes et des femmes qui nous connaissent déjà.

Bertrand Chabanne, quel est votre objectif avec ce partenariat ?
B.C - Nous avons voulu apporter une nouvelle offre à nos clients industriels, logisticiens, chargeurs, distributeurs, investisseurs. Nous savons que le foncier est aujourd’hui une ressource rare et précieuse. Auparavant, il était moins onéreux et surtout moins difficile à développer ou acquérir. On se posait donc moins de questions concernant le parking à adjoindre à un bâtiment : il était forcément extensif, au sol. Aujourd’hui, les surfaces constructibles se font rares. Par ailleurs, les problématiques environnementales nous poussent à trouver de nouvelles solutions pour valoriser le foncier de manière raisonnée. C’est un enjeu que nous souhaitons tous, clients et constructeurs, prendre réellement en compte.
Le parking silo PSLV est une solution pour optimiser les surfaces, que ce soit sur du neuf ou sur site existant, pour des véhicules de tourisme ou des utilitaires : en élevant le parking, on optimise le terrain disponible. Sur des sites existants, on va pouvoir se réapproprier une partie de la surface de parking extensif pour le dédier à une autre fonction : une extension de bâtiments par exemple.
Ce partenariat avec ASTRON, spécialiste des parkings aériens, nouvelle génération, nous permet donc d’offrir une expertise pointue sur un produit très spécifique : les solutions de parking ASTRON sont bien pensées, la gestion des flux est efficace et simple… Elles s’intègrent parfaitement à nos sites que ce soit pour des bâtiments d’activités, des bureaux ou des plateformes logistiques…
Avec un objectif de zéro artificialisation, nous savons que l’avenir est à la densification des surfaces. Dans le secteur de la logistique que nous connaissons bien, la même logique est en cours : le bâti multi-étages, l’automatisation permettent de produire plus avec moins de terrain.
 
Pourquoi avoir choisi ASTRON ?
B.C - Quand nous avons commencé à étudier de près cette question des parkings pour nos clients, je me suis naturellement tourné vers ASTRON. Une collaboration avec eux allait de soi car j’ai débuté ma carrière chez ASTRON Buildings. Travailler avec des entreprises pour lesquelles j'ai de la confiance et du respect permet d'apporter encore plus de valeur et de sécurité aux clients d'OpenBox.
Nos deux entreprises partagent en outre une même vision : la force du partenariat au bénéfice du client. Avec le Co Design&Build, la collaboration est au cœur de la stratégie d’OpenBox dans la relation avec ses clients et ses fournisseurs.  ASTRON distribue ses solutions de construction au travers d’un réseau de partenaires dans toute l’Europe. Nos deux sociétés misent sur le partenariat pour se développer.
 
Concrètement, comment ça fonctionne ?
B.C - ASTRON est un industriel qui conçoit et produit un système constructif que nous distribuons auprès de notre segment de clientèle. OpenBox reste donc l’interlocuteur privilégié du client pour l’ensemble du projet. Nous l’accompagnons dans la définition du cahier des charges, au regard de l’ensemble du projet. OpenBox est seul responsable vis-à-vis du client des obligations de résultat. Toutefois, nous collaborons dès le début avec ASTRON pour la conception et l’étude de prix d’un parking sur mesure, qui va correspondre précisément aux besoins de l’utilisateur (implantation, dimensions, fonctionnalités, …)
Le système constructif est ensuite conçu dans le détail et fabriqué dans les usines d’ASTRON, livré pour montage sur site. Le montage est réalisé par des monteurs agrées ASTRON. Au-delà de la structure, OpenBox est également responsable de tous les corps d’état et notamment voiries et réseaux divers, gros œuvre, électricité, finitions.
OpenBox, comme pour toutes ses opérations, s’engage sur le prix, les délais, la prestation et dans le cadre de son offre de Co Design&Build la transparence, la collaboration et le partage des économies.  
 
Le parking est-il une solution d’avenir ?
​B.C - Oui, car son usage change, s’adapte. Il accompagne les grandes tendances liées au changement des mobilités. Le parking de demain sera un hub qui permettra de partager les véhicules, de les recharger, de prendre livraison de commandes, de point relai multimodalité avec vélo, transports en commun….
Nous accompagnons déjà des collectivités dans la réflexion autour de projets de mutualisation pour différentes entreprises, dans des parcs d’activités de première couronne.
Par ailleurs, les solutions de parking ASTRON ont l’avantage d’être réversibles : demain, un parking peut être transformer en bureaux, en showroom, en unité de production pour accompagner l’évolution d’une entreprise. En ce sens, il est la solution d’avenir.

​Colin Olszak, quelles sont les particularités de votre offre de parkings PSLV ? 
C.O - Le parking Silo est aujourd’hui clairement la solution la plus économique pour les entreprises, par rapport à un parking souterrain ou un parking sous un bâtiment sur pilotis. Au-delà de cet aspect financier, ASTRON a souhaité apporter à ses parkings de la valeur ajoutée pour les entreprises : ils ne sont plus simplement des espaces à stationner, mais sont désormais des espaces à vivre car ils concentrent un certain nombre de services pour les collaborateurs : se garer au sec, ranger son vélo, recharger son véhicule électrique, mais aussi récupérer un colis, pratiquer le car-sharing… De multiples services sont envisageables pour donner de la valeur à cet espace.
Nos parkings sont modulables pour répondre aux besoins de flexibilité de nos clients : qui peut prévoir comment sera le travail, la mobilité, le besoin de stationnement demain ? Avec nos solutions, nous pouvons transformer le parking très facilement pour s’adapter à l’évolution de l’entreprise. Et pourquoi pas l’utiliser pour des évènements éphémères ? le roof top s’y prête très bien !
Nous mettons aussi l’accent sur le confort d’utilisation de nos parkings : luminosité, réflexion en amont sur le parcours piétons et véhicules pour plus de sécurité, façades végétalisées, conception sans pilier pour se garer facilement. Chaque projet est unique et conçu avec le client.
Il peut être le reflet de la marque en portant les couleurs de l’entreprise.
 
En quoi le produit Parking Astron est-il éco-friendly ?
C.O - Parce que la conception de nos parkings est moins énergivore. L’acier utilisé pour la structure de nos parkings provient à 70% d’acier recyclé. Dans certains cas, on peut même aller jusqu’à 90% d’acier recyclé.  Par ailleurs, dès la conception, nous réfléchissons à limiter l’impact sur la production de gaz à effet de serre, en optimisant l’utilisation de la matière. Moins de matière, moins de transport, c’est ce que nous recherchons.
 
Que vous apporte ce partenariat avec OpenBox ?
C.O - Ce partenariat est évidemment une porte d’entrée vers le monde industriel et notamment la logistique, segment de marché que connait bien OpenBox. Au-delà de cette stratégie marketing, nous partageons une même vision de long terme : nous souhaitons travailler sur la réversibilité des surfaces et des usages des bâtiments, dans une logique durable pour le client. 

Début septembre, OpenBox remettait un chèque de 408 120€ à son client, Papeteries Pichon. Cette somme, c’est la restitution d’une partie des économies réalisées pendant le projet. La méthode du Co Design&Build avec laquelle leur plateforme logistique et leur siège ont été construits, peut rapporter gros !

Avec quelques années de recul sur l’activité d’OpenBox, nous faisons le constat que cette méthode offre le meilleur quand nous assurons toute la chaîne de valeur, du projet architectural jusqu’au parfait achèvement.

En offrant le partage des économies, nous espérons convaincre davantage de clients de nous faire confiance pour toutes les phases du projet : pour eux ce peut être un changement à opérer dans la façon dont ils gèrent leurs projets immobiliers. Mais c’est la condition pour pouvoir bénéficier des effets bénéfiques du Co Design&Build, entre autres, financiers. 

Si on nous confie uniquement la réalisation d’un projet, nous prenons alors un engagement de résultat (prix, délai, prestations) dans un cadre contraint par des choix définis par d’autres. Notre énergie est alors mobilisée vers l’assimilation d’informations (pas toujours exhaustives et parfois contradictoires), la synthèse, puis le déploiement de moyens, dans des délais très courts. Avec nos clients, nous sommes alors moins dans la co-construction que dans une relation de contrôleur – contrôlé, nous produisons moins de valeur, une partie de nos compétences n’est pas mobilisée.

Le Co Design&Build fait le pari de l’intelligence collective. Dans ce cas, nous sécurisons progressivement les choix avec le client, dès la conception, de manière concertée, cohérente et nous nous engageons sur une prestation, un délai et un prix. Le client garde la faculté de travailler avec un de nos confrères s’il considère que nous ne sommes pas les plus compétitifs à l’issue de la conception. S’il poursuit avec nous, il est assuré de continuer d’être informé, de collaborer. Il est aussi certain que notre énergie et notre savoir-faire sont mobilisés en permanence vers l’amélioration continue du projet tant d’un point de vue qualitatif que financier. Nos intérêts sont communs.

Et au-delà de l’aspect financier, nous constatons tous les jours que le climat serein, inhérent à la façon de travailler en transparence, est au bénéfice du projet.

Pour reprendre l’exemple de Papeteries Pichon, nous avons été mis en concurrence dans le cadre d’un appel à projet sur la base d’un programme produit en interne. Puis, ils nous ont confié, l’étude de sol, le relevé topographique, le Permis de Construire et le dossier d’enregistrement. C’est lors de cette phase de conception que Papeteries Pichon ont sollicité Etyo pour assurer la mission d’AMO jusqu’au parfait achèvement de la construction. C’est donc rassuré par un tiers expert du secteur de l’immobilier logistique que Papeteries Pichon nous a finalement engagé sur la réalisation.
Le client a co-construit avec nous, il a été informé de toutes les décisions à chaque étape. Il a participé aux choix, en connaissant les contraintes techniques ou réglementaires.
Selon une clé de répartition convenue à la signature du contrat et sur la base d'une comptabilité certifiée, et puisque tout a été décidé en transparence, nous bénéficions chacun des économies.

Avec le Co Design&Build, nous ne sommes plus dans une logique d'opposition d'intérêts mais dans une dynamique collaborative.

Plateforme logistique et siège social de 21 600 m², entièrement automatisée par SAVOYE.
Architecte : XXL Atelier
AMO : ETYO

Si les solutions techniques sont connues, l’analyse des spécificités inhérentes à chaque typologie de marchandises et à chaque besoin client, permet de trouver des réponses sur mesure  pour gagner de la hauteur libre nécessaire à l’exploitation, à un coût acceptable. C’est là que le Co Design&Build prend tout son sens : en co-construisant le projet avec nos clients et tous les partenaires, nous arbitrons collectivement sur les choix à faire entre besoin d’augmentation du stockage et respect du budget.

Les contraintes sont pourtant nombreuses et réduisent le champ des possibles : le sprinklage tout d’abord, dont le coût augmente considérablement si on cherche à dépasser 13,70 m sous bac. Pour respecter les réglementations en vigueur, (APSAD ou NFPA) et suivre les évolutions techniques du monde de la protection incendie, il est nécessaire de s’adapter et de choisir le ratio optimal.

La charge sur toiture, et plus particulièrement la réalisation de centrales photovoltaïques, suppose par ailleurs de dimensionner la charpente en conséquence. La nature de la structure, bois ou béton, joue beaucoup en matière de coût mais aussi d’encombrement, d’espaces pour le passage des réseaux. Un arbitrage est à trouver, entre réduction des poteaux et augmentation de hauteur, entre fonctionnalité et esthétique.
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Le choix du système d’évacuation des eaux pluviales s’avère souvent stratégique dans cette recherche de hauteur : éviter les réseaux sous dallage, et préférer un système de noues qui ramènent les eaux vers la façade (mais qui impacte souvent la hauteur de stockage), une solution siphoïde, idéale pour gagner en hauteur, (mais qui n’est pas sans conséquence sur la maintenance) ou une solution gravitaire plus classique (mais plus encombrante), toutes les options sont étudiées avec soin par nos équipes.

Sur les deux projets récents d’OpenBox, cette question de la hauteur libre a été au cœur des discussions : dans un cas, pour gérer des palettes atypiques en sol+4, nous avons opté pour la charpente bois et nous avons pu atteindre 10m50 de hauteur libre pour une portée de 29 m, avec 12,20 m sous bac, le tout à un coût satisfaisant pour les parties. Ce projet comprend également une centrale photovoltaïque, qui ramène une surcharge en toiture complémentaire de 25kg/m².
Dans le cas du projet Barjane à Louvres, en charpente béton, 12m20 de hauteur libre ont été atteints (Stockage en sol+5) pour une portée de 24 m et une hauteur sous bac de 13m70. C’est un niveau de stockage supplémentaire qui a été gagné, ce qui représente 20% de stockage en plus, sur l’ensemble du bâtiment.
Le développement d’une logistique de picking sur mezzanine (fortement tirée par le E-Commerce) est aussi une autre motivation de recherche de hauteur libre dans les projets.

L’expertise d’OpenBox est sans cesse challengée par les besoins de nos clients : c’est avec eux, que nous innovons au quotidien.

Quel est votre rôle sur le projet des Papeteries Pichon ?
Nous avons une mission d’AMO pour les Papeteries Pichon, nous les avons donc accompagnés depuis la conception en tant que conseil technique pour le suivi de la construction du bâtiment jusqu’au lancement du process automatisé.
 
Comment se passe la collaboration avec les équipes d'OpenBox ?
En conception comme en construction, les équipes d’OpenBox ont été très à l’écoute des demandes et ont notamment anticipé dès la conception les contraintes liées au process, ce qui a permis au chantier de se dérouler dans de bonnes conditions de mise en œuvre et de délai. Malgré ces contraintes fortes, OpenBox a également veillé à proposer un projet avec une belle signature architecturale ce qui est très appréciable pour une entreprise dont ce sera le lieu et l’outil de travail.
Nous avons également apprécié la réactivité de nos interlocuteurs. L’opération s’est ainsi déroulée dans une ambiance professionnelle mais très agréable. 
 
Pour vous, comment se concrétise le Co Design&Build ?
A ce stade du projet, ce qui ressort le plus est la notion de transparence et de dialogue :  nous avons eu accès à tous les devis des entreprises, ce qui n'est pas systématique. Cela nous a permis de mesurer le levier de négociation possible sur les achats au global et d'arbitrer plus facilement sur la réalisation de prestations complémentaires. L'ensemble des données est accessible et l’ensemble des choix et décisions ont été donc pris en connaissance de cause dans un dialogue équilibré.
 
Un élément marquant sur ce projet ?
La particularité de ce projet consiste en l’intégration d’un process automatisé Savoye. Tout au long du projet, il s’est agi de gérer l’interface entre les métiers de la construction et ceux de l’automatisation qui n’ont pas nécessairement les mêmes approches. Tout ceci s’est déroulé en bonne intelligence et a même permis une mise à disposition en avance sur le planning.

Pourquoi avoir choisi OpenBox ?
Notre projet était stratégique : enjeux de temps, de maintien des activités, d’implantations… Nous avions déjà géré un projet immobilier mais nous n’avions pas toutes les ressources pour réussir celui-ci seuls. OpenBox nous a accompagné très tôt dans notre démarche. Nous avons cependant mené un appel d’offres compétitif pour obtenir la meilleure proposition. Leur expérience et leur connaissance de l’éco-système régional, leur prix, leur motivation ont fait la différence.
Pour le projet, ils ont été présents, à notre écoute, disponibles pour nous proposer les meilleures solutions. Il est évident que leur connaissance de la logistique et de ses contraintes rassure. Et puis, c’est une petite entreprise dynamique, innovante. Leur façon de fonctionner et leur état d’esprit nous ont plu. Nous sommes aujourd’hui fiers d’avoir participé à leur développement.
 
Comment s'est passé la collaboration avec les équipes d'OpenBox ?
Nous ne doutions pas de leur professionnalisme. Ce sont des équipes expérimentées, qui savent s’entourer. Ils sont aussi très à l’écoute et ont pris en compte nos demandes, même de dernière minute. C’est leur modèle qui le permet. On s’est senti accompagnés, avant, pendant et à la livraison du projet. Malgré les difficultés propres à leur métier, ils ont, je crois, toujours à cœur de satisfaire leurs clients.

Comment s'est passé la livraison ? 
La livraison est toujours un moment délicat. Nous avons très vite compris qu’OpenBox partageait comme nous la volonté de maintenir un rythme et une présence soutenus pour lever rapidement les réserves. Ils restent très disponibles pendant la période de parfait achèvement et ils règlent les problèmes quand il y en a.

Pour vous, comment se concrétise le Co Design&Build ?
Nous avions demandé à OpenBox d’adapter leur proposition ce qu’ils ont accepté très vite. Nous avons bénéficié de la transparence notamment sur les coûts pendant la totalité du projet et c’était bien plus simple pour gérer les modifications.
OpenBox a également collaboré avec intégrité avec les nombreux intervenants (trois AMO, un promoteur et un Investisseur).
S’agissant du partage d’économies, proposé en Co Design&Build, nous avons préféré ne pas prendre en considération cette alternative pendant la phase compétitive de l’appel d’offre. Nous n’avons abordé cette proposition que lorsqu’ils ont été retenus. Ils ont accepté de prendre en charge 60 000€ de travaux de rénovation de notre ancienne plateforme. C’est en quelque sorte une variante du partage d’économies proposé par le Co Design&Build.

Vous avez déménagé dans votre nouveau bâtiment depuis quelques mois maintenant. Etes-vous satisfait ?
Tout le monde est satisfait du nouvel outil de travail.  Dans le cadre de l’acquisition de Transports Charvin par BBL INVEST, il s’agissait de réussir le regroupement de quatre entités du groupe sur un même site et de faire en sorte que les gens s’y sentent bien. Nous avons souhaité un bâtiment qualitatif et bien pensé : le choix des matériaux, l’architecture, les prestations, l’organisation du bâtiment sont autant d’éléments qui nous permettent aujourd’hui d’avoir une plateforme logistique facile à travailler !

Retour sur la collaboration entre OpenBox et GLD avec Pascal Dominois, Directeur des Opérations de GLD. 

Pourquoi avez-vous retenu OpenBox ?
Au démarrage de la consultation, début 2016, OpenBox nous paraissait trop jeune et n’était donc pas pour nous une option crédible. Mais OpenBox a beaucoup insisté pour être consulté, ils étaient très motivés !
De notre côté, nous souhaitions vérifier l’offre du contractant qui travaillait déjà avec nous. Les écarts de prix nous ont interpellé. La détermination de l’équipe, voire son obligation à réussir l’opération, nous ont convaincu. Nous avons choisi de leur faire confiance. Et nous ne l’avons pas regretté par la suite !

Comment avez-vous vécu le Co Design&Build ?
Les réunions de Co Design&Build sont très rassurantes et permettent de faire avancer le projet tous ensemble. Point financier, planning, chiffrage, tout était passé en revue chaque mois. Une façon totalement différente de travailler. Nous avons pu constater qu’OpenBox n’était pas dans une stratégie de reconstruction de sa marge, mais plutôt dans le partage d'informations et la collaboration. Quand des problèmes se sont présentés (et il y en a inévitablement sur un chantier de cette ampleur), ils ont été discutés et réglés. Tout s’est fait au fur et à mesure, dans un mode collaboratif. On ne découvre pas les choses trop tard, on ne peut pas suspecter des intentions cachées.  Les tensions s’effacent donc très vite.
Compte tenu de la situation très concurrentielle et des efforts consentis pendant la négociation, le « partage d’économies » en fin d’opération a été limité, mais la transparence est une réalité qui rend l’offre singulière.
Objectivement, cette transparence et la collaboration nous ont permis de mener cette opération de façon apaisée et constructive et ce, jusqu’à la levée des réserves. Jusqu’au bout, nous avons eu le sentiment d’être accompagnés.
 
Etes-vous satisfait ?
Bien sûr, puisque le délai et les prix ont été tenus et que le bâtiment est conforme à nos souhaits !
Notre nouvel outil de 24 000 m² nous permet d’accueillir des grands chargeurs industriels, qui sont soucieux du traitement de leurs marchandises (comme Rolls-Royce Civil Nuclear, Hager, …). Nous leur apportons des solutions sur mesure, de stockage, d’approvisionnement, d’emballage industriel et de transports.
Quel que soit le secteur (pharmaceutique, alimentaire, énergie, grande distribution), notre expertise en logistique et notre implantation font notre réputation mais nos entrepôts sont un plus : quand nous les faisons visiter aujourd’hui,  la qualité de la conception emporte la faveur de nos clients.
De plus le bâtiment est évolutif, pour preuve des ponts roulants d’une capacité globale de 25T sont déjà en cours d’installation pour notre activité d’emballage industriel et manutention de gros volumes. Nous allons pouvoir ainsi proposer des solutions globalisées sur un même entrepôt et dans un environnement haut de gamme.

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