Première entreprise à avoir fait confiance à OpenBox, les équipes de Jadéo, numéro un du déguisement en Europe, ont emménagé dans leur nouvelle plateforme en août 2017. Deux cellules logistiques pour la réception et l’expédition, trois niveaux de picking pour une préparation de commande entièrement mécanisée vont permettre d’augmenter considérablement la productivité de deguise-toi.fr et des autres sites e-commerce du groupe. Aujourd’hui, ce sont environ 40 000 références qui sont traitées. Le bâtiment comprend aussi un showroom, un studio photo et bien sûr des bureaux et des locaux sociaux.

Après la livraison et la levée des réserves, c’est l’heure des comptes pour Bertrand Chabanne et Sylvain Ferreira, CEO de Jadéo. La construction en Co Design&Build implique un partage des économies réalisées sur l’opération, sur des comptes certifiés. C’est un chèque à six chiffres qu’OpenBox s’apprête à faire à son client . La transparence et la collaboration sont les nouvelles habitudes qu’OpenBox veut promouvoir pour instaurer une relation de confiance et une nouvelle façon de travailler. Pour Laurent Charrier qui a suivi le projet et travaille depuis 20 ans dans la
conception-réalisation de bâtiments professionnels, « c’est une relation apaisée et constructive avec le client qui permet d’avancer plus rapidement ». Un bénéfice pour tous.

En immobilier logistique le match était plié : la proposition de Contractant Général avait gagné la partie. C’était sans compter sur un empêcheur de tourner en rond : le client !
Pourquoi la Maîtrise d’œuvre revient-elle en force ? Les clients sont–ils condamnés à un choix aussi radical entre Maître d’œuvre ou Contractant Général ? Entre risque et opacité ? Le Co Design&Build  est-il une alternative ?
 
Un peu d’histoire ….
Début des années 2000, les développeurs-investisseurs accompagnent la professionnalisation de la logistique en proposant des immeubles alors appelés de nouvelle génération. Il s’agit d’aller vite pour « conquérir » l’Europe en offrant rapidement des plateformes logistiques de bonne qualité.
On construit « en blanc », assuré de trouver le locataire pendant la durée des travaux.
Les enjeux des quelques développeurs de l’époque étaient simples :

• Maîtriser des fonciers de grandes dimensions pour développer des parcs logistiques
• Banaliser l’offre pour répondre à la majorité des demandes
• Se doter des ressources nécessaires à l’accompagnement d’un marché en plein essor
• Sécuriser les bilans d’opérations

Dans ce contexte, les contractants généraux présentaient la proposition idéale : garantie des prix, capacité à mobiliser les ressources et à proposer des fonciers. C’était acquis, ils avaient gagné la partie.
 
Coup de théâtre….
La crise financière puis économique a conduit les investisseurs et les locataires à réinterroger le modèle. C’était le point de départ de grandes mutations influencées également par l’essor du E-commerce et la rationalisation des coûts logistiques :

• Les utilisateurs sont désormais davantage investis dans la conception. Ils veulent des solutions sur mesure pour des logistiques de plus en plus complexes, cross canal, multi-températures, souvent mécanisées voire automatisées. Avec des projets de plus en plus spécifiques et un coût de l’argent très faible, conscients de leur pouvoir sur le marché, ils sont également nombreux à choisir d’investir eux-mêmes.
• Les développeurs sont également attentifs à la qualité et aux coûts. L’essor de la concurrence conjuguée à une raréfaction des fonciers disponibles a entamé les marges de promotion. Il a fallu baisser les coûts en s’intéressant de plus près à la construction, poste principal d’un bilan d’opération.

Ces deux évolutions ont conduit les Maîtres d’Ouvrage (développeurs et utilisateurs) à se doter de ressources techniques plus conséquentes. Les Assistants à Maître d’Ouvrage ou les Directeurs Techniques n’achètent pas simplement un prix, un délai et des garanties. Ils s’intéressent aux solutions techniques proposées : performances, mises en œuvre, pérennités, coûts d’exploitation, impact environnemental, flexibilité…

Avec les bonnes ressources pour maîtriser les risques et la recherche d’économies, travailler en maîtrise d’œuvre devient une alternative. Ces derniers mois, ce sont plusieurs opérations d’importance qui ont échappées aux Contractant Généraux historiques et tout porte à croire que le mouvement pourrait se poursuivre.
 
 
Un choix cornélien ….
Assurer les niveaux de qualité et les délais attendus par les clients requerra toujours des compétences et du travail. A l’issue des appels d’offres, le coût de la conception puis de la réalisation reste finalement relativement comparable que ce soit en Maîtrise d’œuvre ou en Contractant Général. Les clients qui utilisent les deux modèles le confirment souvent. Ceci peut s’expliquer par la méthode d’achat des Contractants Généraux, la forte compétitivité du marché et les faibles provisions pour risques qu’ils prennent.
Toutefois, le chantier et « l’atterrissage » en fin d’opération peuvent être bien différents.  
S’il garantit le prix, le Contractant Général garde souvent les économies réalisées en cours d’opération à son seul bénéfice. De même, l’opacité de sa proposition ne permet pas de gérer sereinement les modifications et les adaptations demandées par des utilisateurs en recherche permanente de flexibilité et de performance. Dans ce contexte, on comprend la frustration des équipes techniques des Maîtres d’Ouvrages : compétentes mais spectatrices des décisions qu’un Contractant partage partiellement.
S’il est transparent et collaboratif, un Maître d’œuvre ne garantit pas le prix global de l’opération. Les défaillances d’entreprises, les aléas de chantier restent assumés par le client qui vivra l’incertitude d’un dérapage du prix et du planning jusqu’à la signature des décomptes généraux définitifs avec chaque entreprise.
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solutions. Il y a deux propositions très différentes et un arbitrage difficile pour les Maîtres d’Ouvrage.
 
Les clients sont-ils condamnés à ce choix radical ?

Peut-on imaginer une offre…

• Compétitive
• Garantie en termes de prix, de délai, et de prestations
• Généreuse avec un partage des économies en cours de réalisation
• Collaborative avec les équipes techniques du client
• Transparente notamment pour la gestion des modifications ?

C’est le pari du Co Design&Build : réconcilier les avantages du Clé en Main et de la Maîtrise d’œuvre, deux offres parfaitement légitimes mais qui supposent un choix radical. Le Co Design&Build offre une véritable alternative.
 
 

L’offre de Co Design&Build a été lancée au Simi en décembre 2015 et convainc déjà de nombreux utilisateurs et investisseurs en immobilier. Pourquoi ? 
​
Quels sont ses avantages pour les clients ? En quoi est-elle différente des autres offres de construction existantes (maîtrise d’œuvre et clé-en-main)  ?  Quelle est sa valeur ajoutée ? Retour sur les 3 raisons d’un succès :

1. Le gain économique
2. La maîtrise du projet de A à Z
3. La synergie et la capitalisation des savoir-faire

En réconciliant les garanties d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI) avec la transparence d’un contrat de maîtrise d’œuvre, le Co Design&Build propose une solution innovante, basée sur la transparence, la collaboration et le partage des économies.
 
1.Le gain économique
Traditionnellement le constructeur qui réalise des économies dans le cadre de son contrat en conserve le bénéfice. En Co Design&Build, ces gains sont partagés avec le client.
Sur un marché très compétitif, les marges des constructeurs sont réduites. L'amélioration de ces marges passe donc souvent par une rétention d’informations, la fixation d’objectifs d’économies au chef de projet, l’arbitrage des solutions techniques au mieux des intérêts du constructeur.
Cette mécanique oppose les intérêts du constructeur et du client en phase de réalisation. En osant la transparence, en encourageant le client à collaborer le Co Design&Build va au bout de la logique et partage les économies avec lui. Le modèle économique unique d’OpenBox,  et ses frais généraux réduits, lui permettent d’être le seul acteur à pouvoir s’engager à ce partage, sur la base d’une comptabilité certifiée.
Travailler en Co Design&Build est plus économique.

2.La maîtrise du projet de A à Z
Une fois son besoin défini, tout client porteur d’un projet immobilier est confronté à cette simple question : comment m’assurer de l’atteinte des objectifs fixés et des performances attendues ? Ils concernent le prix, la date de mise en service , le confort, la productivité, la qualité.
Pour s’assurer du résultat ou minimiser les risques, le client choisit son constructeur en fonction de son expérience, de sa solidité financière. S’il le souhaite, il bénéficie d’obligations de résultats via le cadre juridique d’un Contrat de Promotion Immobilière (CPI).
Le Co Design&Build s’inscrit bien dans cette logique et OpenBox s’engage sur le résultat via des CPI. Mais réaliser son projet en Co Design&Build, c’est rester informé tout au long du projet de la réalité de l’opération : prix d’achat des entreprises, solutions techniques envisagées, situation réelle du planning.
Les adaptations au contrat, si elles sont nécessaires, sont identifiées, traitées et mises en œuvre plus simplement et sans conflit. Le Co Design&Build est une solution pragmatique qui prend en compte la complexité des projets immobiliers. La transparence, la collaboration, le partage des économies conduisent naturellement à l’alignement des intérêts. 
En Co Design&Build, le client, mieux informé, maîtrise mieux son projet. Il évite ainsi de traiter avec un constructeur qui aura le contrat comme seule feuille de route. Une route qu’il préfère trop souvent parcourir seul, en arbitrant les choix au mieux de ses intérêts.
 
3.La synergie et la capitalisation des savoir-faire
Les équipes les plus performantes sont les plus collaboratives. Le Co Design&Build donne toute sa place aux équipes du client qui participent autant qu’elles le souhaitent à la conception-réalisation du projet.
Le Co Design&Build répond donc parfaitement aux aspirations des collaborateurs pour plus de vision et d'autonomie. Cette méthode permet l’échange des savoir-faire et des sensibilités. Elle nourrit le développement des compétences de chacun et participe au succès de l’opération. Si les équipes du client conservent toutes leurs prérogatives de contrôle,  la transparence et l’alignement des intérêts favorisent la co-création et la co-construction au bénéfice du projet. OpenBox reste seul responsable des solutions techniques mises en œuvre afin que le client conserve tout le bénéfice des garanties du CPI.
Le Co Design&Build s’affirme comme une voie vertueuse pour le management de projets. Il crée les conditions pour trouver des solutions et éviter les conflits coûteux en énergie, en temps, en engagement.

Quels sont les objectifs de votre Projet Immobilier ?
Notre clientèle historique est essentiellement composée de grands chargeurs industriels installés sur l’agglomération grenobloise. Ici, le foncier est une ressource rare qui pénalise l’ensemble de la supply chain. Ce manque de terrains entraine une pénurie  de bâtiments logistiques de nouvelle génération, indispensables au développement de l’activité économique et de l’emploi. Ces plateformes de nouvelle génération permettent la massification - consolidation sur des hubs qui réduisent le coût financier ainsi qu’environnemental du transport. D’autre part, sur ces bâtiments, nous pouvons accompagner le développement de nos prestations logistiques, du transport et de l’emballage industriel au sein d’un niveau d’infrastructure répondant aux contraintes des secteurs d’activités les plus exigeants.  
En développant cette nouvelle offre à proximité de l’agglomération, nous confortons notre position de leader sur le marché grenoblois et offrons une solution crédible, flexible et qualitative à nos clients et prospects. Notre hub logistique de 60 000m² positionnés en un même lieu est unique sur Grenoble. Nous en avons besoin pour soutenir nos ambitions de développement, nos clients en ont besoin pour sécuriser leurs opérations dans la région, l’agglomération dans son ensemble en a besoin pour développer et fixer les emplois.

En quoi l’offre de Co Design&Build vous apparaît-t-elle différente des autres solutions de conception-réalisation proposées sur le marché ?
Dès les premiers contacts, il nous a semblé que nous étions confrontés à une offre claire et transparente. Satisfaits par le bâtiment que nous avions réalisé précédemment avec un Contractant Général, nous ne voulions pas investir notre temps dans l’expression détaillée de notre besoin et le contrôle de la réponse. La démarche collaborative nous a permis de nous assurer que nous convergions rapidement sur la nature du bâtiment à construire.
Avec le Co Design&Build, nous avons très facilement l’information qui nous intéresse : les solutions techniques envisagées et mises en œuvre pour répondre à nos besoins, les engagements de résultats solides, la liste des entreprises consultées, la situation réelle du planning.
La connaissance des coûts effectifs du chantier et le partage des économies le cas échéant sont des avantages appréciables pour réduire nos propres dépenses.

Pourquoi avez-vous retenu OpenBox pour votre Projet ?
Honnêtement, et malgré tous les avantages du Co Design&Build, nous pensions reconduire notre Contractant Général historique.
Mais la compétitivité et la compétence d’OpenBox nous a conduits à réviser notre jugement en quelques semaines. La solidité technique, juridique et financière validée, il n’y avait aucune raison de ne pas profiter d’une solution plus transparente, plus collaborative et plus économique.

Plus d'informations sur le projet : visitez la page "Nos collaborations" : www.openbox-codb.com/nos-collaborations.html