Au Secours la Maîtrise d'œuvre revient !

En immobilier logistique le match était plié : la proposition de Contractant Général avait gagné la partie. C’était sans compter sur un empêcheur de tourner en rond : le client !
Pourquoi la Maîtrise d’œuvre revient-elle en force ? Les clients sont–ils condamnés à un choix aussi radical entre Maître d’œuvre ou Contractant Général ? Entre risque et opacité ? Le Co Design&Build  est-il une alternative ?
 
Un peu d’histoire ….
Début des années 2000, les développeurs-investisseurs accompagnent la professionnalisation de la logistique en proposant des immeubles alors appelés de nouvelle génération. Il s’agit d’aller vite pour « conquérir » l’Europe en offrant rapidement des plateformes logistiques de bonne qualité.
On construit « en blanc », assuré de trouver le locataire pendant la durée des travaux.
Les enjeux des quelques développeurs de l’époque étaient simples :

• Maîtriser des fonciers de grandes dimensions pour développer des parcs logistiques
• Banaliser l’offre pour répondre à la majorité des demandes
• Se doter des ressources nécessaires à l’accompagnement d’un marché en plein essor
• Sécuriser les bilans d’opérations

Dans ce contexte, les contractants généraux présentaient la proposition idéale : garantie des prix, capacité à mobiliser les ressources et à proposer des fonciers. C’était acquis, ils avaient gagné la partie.
 
Coup de théâtre….
La crise financière puis économique a conduit les investisseurs et les locataires à réinterroger le modèle. C’était le point de départ de grandes mutations influencées également par l’essor du E-commerce et la rationalisation des coûts logistiques :

• Les utilisateurs sont désormais davantage investis dans la conception. Ils veulent des solutions sur mesure pour des logistiques de plus en plus complexes, cross canal, multi-températures, souvent mécanisées voire automatisées. Avec des projets de plus en plus spécifiques et un coût de l’argent très faible, conscients de leur pouvoir sur le marché, ils sont également nombreux à choisir d’investir eux-mêmes.
• Les développeurs sont également attentifs à la qualité et aux coûts. L’essor de la concurrence conjuguée à une raréfaction des fonciers disponibles a entamé les marges de promotion. Il a fallu baisser les coûts en s’intéressant de plus près à la construction, poste principal d’un bilan d’opération.

Ces deux évolutions ont conduit les Maîtres d’Ouvrage (développeurs et utilisateurs) à se doter de ressources techniques plus conséquentes. Les Assistants à Maître d’Ouvrage ou les Directeurs Techniques n’achètent pas simplement un prix, un délai et des garanties. Ils s’intéressent aux solutions techniques proposées : performances, mises en œuvre, pérennités, coûts d’exploitation, impact environnemental, flexibilité…

Avec les bonnes ressources pour maîtriser les risques et la recherche d’économies, travailler en maîtrise d’œuvre devient une alternative. Ces derniers mois, ce sont plusieurs opérations d’importance qui ont échappées aux Contractant Généraux historiques et tout porte à croire que le mouvement pourrait se poursuivre.
 
 
Un choix cornélien ….
Assurer les niveaux de qualité et les délais attendus par les clients requerra toujours des compétences et du travail. A l’issue des appels d’offres, le coût de la conception puis de la réalisation reste finalement relativement comparable que ce soit en Maîtrise d’œuvre ou en Contractant Général. Les clients qui utilisent les deux modèles le confirment souvent. Ceci peut s’expliquer par la méthode d’achat des Contractants Généraux, la forte compétitivité du marché et les faibles provisions pour risques qu’ils prennent.
Toutefois, le chantier et « l’atterrissage » en fin d’opération peuvent être bien différents.  
S’il garantit le prix, le Contractant Général garde souvent les économies réalisées en cours d’opération à son seul bénéfice. De même, l’opacité de sa proposition ne permet pas de gérer sereinement les modifications et les adaptations demandées par des utilisateurs en recherche permanente de flexibilité et de performance. Dans ce contexte, on comprend la frustration des équipes techniques des Maîtres d’Ouvrages : compétentes mais spectatrices des décisions qu’un Contractant partage partiellement.
S’il est transparent et collaboratif, un Maître d’œuvre ne garantit pas le prix global de l’opération. Les défaillances d’entreprises, les aléas de chantier restent assumés par le client qui vivra l’incertitude d’un dérapage du prix et du planning jusqu’à la signature des décomptes généraux définitifs avec chaque entreprise.
Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise solutions. Il y a deux propositions très différentes et un arbitrage difficile pour les Maîtres d’Ouvrage.
 
Les clients sont-ils condamnés à ce choix radical ?

Peut-on imaginer une offre…

• Compétitive
• Garantie en termes de prix, de délai, et de prestations
• Généreuse avec un partage des économies en cours de réalisation
• Collaborative avec les équipes techniques du client
• Transparente notamment pour la gestion des modifications ?

C’est le pari du Co Design&Build : réconcilier les avantages du Clé en Main et de la Maîtrise d’œuvre, deux offres parfaitement légitimes mais qui supposent un choix radical. Le Co Design&Build offre une véritable alternative.